Юридические заключения - это правовые позиции по вопросам законодательства

Юридическое заключение - правовой статус земли под индивидуальное жилое строительство, ИЖС

Ю Р И Д И Ч Е С К О Е З А К Л Ю Ч Е Н И Е

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ использование земель должно осуществляться в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов, а именно градостроительным законодательством.

Федеральное законодательство позволяет изменять вид разрешенного использования.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" до принятия правил землепользования и застройки решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главами местных администраций с учетом публичных слушаний, проводимых в порядке, установленным статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Статья 30.2. Земельного Кодекса РФ регулирует Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ст. 4.1 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" устанавливает процедуру включения в границы населенных пунктов новых земельных участков под развитие и застройку территорий.

Новый закон позволил администрациям муниципальных районов и городских округов в максимально короткие сроки организовать работу по формированию земельных участков под жилищное строительство.
В основном, возводится малоэтажное (до 3 этажей) жилье, и, помимо, жилых домов должна быть обеспечена инженерная и транспортная инфраструктура, социально и коммунально-бытовые объекты.
Правительство, на основании ходатайства органа местного самоуправления поселения, принимает решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов. В подготовке документов на изменение границ не задействованы иные органы и организации, кроме администраций поселения города, района. Даже публичные слушания по изменению границ населенного пункта проводить не нужно, если ее изменение связано с жилищным строительством.
Если в границы включается территория под комплексное жилищное строительство (что требует создания инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры), то органы местного самоуправления должны обеспечить земельный участок необходимой документацией - проектом планировки и проектом межевания. Чтобы определить границы земельных участков под конкретные объекты (жилые дома, объекты коммунального значения, магазины, почты садики, медпункты и т.д.), выделить границы улиц и дорог, а также коридоры прокладки необходимых коммуникаций.

Земля, предназначенная под индивидуальные застройки - коттеджи, дачи, усадьбы, - может иметь несколько статусов: она различается как по категориям, так и по виду назначения. В зависимости от назначения в строительстве дома может быть разрешено с определенными ограничениями, а может быть и запрещено.

Участок земли может быть отнесен к одной из следующих категорий: земли населенных пунктов, земли сельхозназначения, земли особо охраняемых территорий, земли промышленного назначения (а также транспорта, связи, радиовещания, обороны и др.), земли лесного фонда, земли водного фонда и др. Земельные участки, находящиеся в свободном обороте у частных лиц и задействованные под коттеджное строительство, выделяются на землях первых двух категорий. Строительство на землях особо охраняемых территорий допускается в исключительных случаях.

Земли населенных пунктов (земли поселений) - это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий (согласно п. 2 ст. 83 Земельного кодекса РФ). В зависимости от предписаний градостроительного регламента (в большинстве случаев предписания формулируют руководители муниципальных образований) различные участки земли в составе одного и того же населенного пункта могут иметь такие разные предназначения, как, например, сельскохозяйственное использование и жилищное строительство. Соответственно, дом может быть построен как на земле, предназначенной под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС. Основным отличием этих двух вариантов будет то, что свое право прописаться в доме, построенном на участке, выделенном под ЛПХ, придется доказывать через суд. Но если прописка не является камнем преткновения, то разницы между двумя этими вариантами нет.

Вид разрешенного использования земельного участка - своеобразная подкатегория, которая предписывает возможное использование участка его собственником или арендатором. К основным видам разрешенного использования земельных участков относятся: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПС), дачное строительство, ведение дачного хозяйства, сельскохозяйственное производство, организация фермерского хозяйства, организация крестьянско-фермерского хозяйства, ведение сельского хозяйства, малоэтажное жилищное строительство, сельскохозяйственное использование, жилищное строительство, жилая и коммерческая застройка.

Например, земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения по виду разрешенного использования может быть предназначен для огородничества (без права строительства коттеджа), для ведения личного подсобного хозяйства (с правом или без права застройки) или же - для садоводства, дачного строительства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства (все - с правом застройки, но в каждом случае со своими формальными ограничениями).
Вид разрешенного использования (целевого назначения) земельного участка, выделенного из земель населенных пунктов, может как предписывать жилищное строительство, так и ограничивать его - в зависимости от градостроительного регламента.

Участки Индивидуального Жилищного Строительства (ИЖС) - земли, на которых допускается возведение объектов индивидуального жилищного строительства. Объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не боле чем три, предназначенные для проживания одной семья (п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Формулировка "отдельно стоящие" означает, что на одном участке может быть возведен только один жилой дом. Земли под индивидуальное жилищное строительство являются наиболее востребованными на рынке загородной недвижимости. В построенном на участке ИЖС доме возможна постоянная регистрация по месту жительства. Важное отличие земель ИЖС от участков в садовых товариществах состоит в том, что проект жилого здания в обязательном порядке выполнен имеющей гослицензию компанией-проектировщиком и согласован в контролирующих государственных инстанциях. Стоимость владения землей ИЖС выше по сравнению со стоимостью владения земельным участком в садоводческих или дачных некоммерческих объединениях.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). С точки зрения обзаведения загородным жильем личное подсобное хозяйство во многом идентично садоводству. Однако возведение на участке ЛПХ жилого дома возможно не всегда. Решение этого вопроса зависти от местной муниципальной администрации. Так, в строительстве здания и прокладке коммуникаций может быть отказано, если участок с целевым назначением ЛПХ выделен не в черте населенного пункта или не примыкает непосредственно к его границам. Однако если строительство на участке ЛПХ разрешено, то для него не существует практически никаких ограничений.

В соответствии с п. 3 ст. 81 Земельного Кодекса РФ гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство (ЛПХ), земельные участки предоставляются в соответствии с Земельным Кодексом РФ, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве.

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 07 июля 2003 г. № 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве": Личное подсобное хозяйство - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Приложение:

1. Постановление правительства Московской области № 441/23 от 08.06.2009г. о включении земельного участка в границы д. Семибратское Сельского поселение проводниковского коломенского муниципального района.

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2009 г. N 441/23
О ВКЛЮЧЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ГРАНИЦЫ Д. СЕМИБРАТСКОЕ
СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ПРОВОДНИКОВСКОЕ КОЛОМЕНСКОГО
МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", статьей 8 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", учитывая заявление общества с ограниченной ответственностью "Семибратское" от 20.01.2009 N 01/024, заключение главы сельского поселения Проводниковское Коломенского муниципального района от 21.01.2009 N 71а, Правительство Московской области постановляет:
1. Включить земельный участок (категория земель "Земли сельскохозяйственного назначения") площадью 422000 кв. м с кадастровым номером 50:34:0050444:7 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 07.08.2008 N 34.2/08-1048, расположенный примерно в 160 м по направлению на юг от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Коломенский район, сельское поселение Проводниковское, д. Семибратское, дом N 1, в границы д. Семибратское сельского поселения Проводниковское Коломенского муниципального района (категория земель "Земли населенных пунктов").
2. Изменить вид разрешенного использования земельного участка, указанного в пункте 1 настоящего постановления, под комплексное жилищное строительство.

Губернатор Московской области Б.В. Громов